V porovnaní s našimi susednými západnými krajinami, na ktoré často v diskusiách vzhliadame ako na príklady dobrej praxe od ktorých sa chceme učiť, máme na Slovensku veľmi odlišný špecifický vývoj trhu s bývaním.
Znárodňovanie, reštitúcie a privatizácie nás dostali do situácie, kedy 90% celkového bytového fondu je v rukách súkromných vlastníkov. Vo vlastníctve verejného sektora (mestá a obce) sa nachádzajú max 3% bytov a ďalšie 3% sú podľa odhadov vo vlastníctve súkromných osôb prenajímané na voľnom trhu. 3,5% bytov je vo vlastníctve družstiev. Podľa Sčítania ŠÚ 2011, je v SR celkovo 1 994 102 bytov (min 10% neobývaných). Zaujímavé je, že viac než 50% celkového bytového fondu sú rodinné domy [1].
Neexistujú však podrobnejšie dáta, nevie sa ani, aký veľký je dopyt po nových bytoch.
Odhadom sa však dá povedať, že okrem skupiny zdravotne znevýhodnených, sociálne zraniteľných a mladých rodín, sa na Slovensku pridáva aj min cca 100 000 Rómov žijúcich momentálne v katastrofálnych podmienkach [2], a podľa odhadov ČSOB min 2 000 000 Slovákov žijúcich panelových domoch (panelákoch) [3], ktorých životnosť pomaly končí. Nie je jasné, či teraz populárne zatepľovanie na životnosti týchto objektov niečo pridáva.
Vyplývajúc z tejto oklieštenej situácie je de facto všetko verejné (obecné) nájomné bývanie chápané ako sociálne. Samostatný zákon 443/2010 definuje príjemcov sociálneho bývania ako osoby, ktoré si nemôžu obstarať bývanie vlastným pričinením. Politiky sú mierené na: zdravotne znevýhodnených, deti z ústavnej či pestúnskej starostlivosti do 30 rokov, osamelých rodičov s dieťaťom a osoby, žijúce v domácnosti s mesačným príjmom domácnosti najviac vo výške 3 (resp. 4) násobkom životného minima.
Prax
Decentralizáciou je správa bytového fondu, resp. rozvoja sociálneho bývania, na zodpovednosti každej obce. Štát vytvára nástroje a prostredie.
Nástroj, tj. balík zo ŠFRB: zvýhodnený úver 1% + nenávratný príspevok, pri dodržaní definovaných štandardov, je dostupný obci, podnikateľovi, neziskovke alebo VÚC. Udržateľnosť takéhoto objektu je potom 30 rokov. Obec vyberá na základe vlastných kritérií nájomcov.
Každoročne sa s pomocou ŠFRB postaví priemerne 2100 bytov ročne. Podľa Výročnej správy 2016 [4], v roku 2016 ŠFRB však podporilo zo 166 žiadostí vznik nových len 1472 bytových jednotiek. Medziročný pokles o cca 35% spôsobil štandardne sa znižujúci objem prostriedkov v ŠFRB.
Celkovo sa podľa údajov ŠÚ z roku 2015 každoročne na Slovensku postaví v priemere cca 15 000 nových bytov [5]. Viac než polovica sú rodinné domy. Nahrubo z toho vyplýva, že podpora ŠFRB, tj výstavba nových nájomných bytov, tvorí cca min 20% celkovej výstavby bytov (10% všetkých obytných stavieb).
Toto tempo pokrýva zahraničné štandardy pre sociálne bývanie (štandardne tvorí 12- 48% v EU krajínách), nevieme však doplniť takto deficity z minulosti.
Skúsenosti z praxe ukazujú, že pre veľa obcí je tento model výhodný. Ide najmä o menšie obce a mestá s aktívnym prístupom samospráv.
Existuje aj možnosť, že celý objekt vydevelopuje súkromný investor, a ŠFRB poskytne obci úver na odkúpenie takého objektu. Toto využívajú najmä obce, ktoré nemajú čas, chuť či skúsenosti riešiť procesy výstavby – kúpia pre obec hotovú bytovku a obyvatelia sa môžu rovno nasťahovať.
Je však ešte stále veľa obcí, ktoré tieto možnosti nevyužívajú. Najčastejšie uvádzané dôvody:
- obce nemajú pozemky
- obce sa nechcú zadĺžiť
- obce nechcú ísť do 30 ročnej udržateľnosti (zákonom povinná), často najmä pri MRK (ale nielen)
- ostatní obyvatelia obce nesúhlasia, nechcú maž za susedov ‘sociálne prípady’ (napríklad nedávno v Petržalke: https://spravy.pravda.sk/regiony/clanok/415067-o-nahradnych-najomnych-bytoch-v-petrzalke-este-nerozhodli/)
Veľa z existujúcich problémov, napríklad nastavenie výšky nájmu v takomto byte, je už tiež v procese riešenia. Napríklad, Ministerstvo Financií momentálne vytvára zákon o regulovanom nájme, tj max výšky nájmu vzhľadom na obstarávaciu cenu bytu.
V Rakúsku je populárna aj výstavba na báze “baugruppe“, alebo co-housing, využívajúc cooperative financing, a pod. V princípe ide o systém, kedy sa budúci obyvatelia dopredu spoja, vytvoria bytové družstvo a spolu si postavia bytovku pre seba, prípadne aj aj pre iných. Na Slovensku bola zatiaľ takáto iniciativa len jedna a bez úspešného konca [6].
Existuje ešte motivačná možnosť pre individuálne rodiny. Ide o ” príspevok na bývanie”. V súčasnosti je vo výške cca do 90 euro/ mesiac/ rodinu, viazaný na dávku v hmotnej núdzi.
Problémom na Slovensku sa ukazuje aj náš mindset, čo sa týka prenajímania. Graf z dát z Eurostatu (2015) ukazuje, ako na tom sme s nájmami. Veľkú úlohu hrajú spoločenské konvencie a tradícia. Slovák si radšej kúpi, ako by mal “vyhadzovať peniaze” do nájmu.
Pri interpretácií týchto porovnaní netreba však zabúdať aj na charakter sídelnej štruktúry Slovenska. Nájomné bývanie je zaujímavé najmä v mestách, kde je iný typ bývania (napr rodinné domy vo vlastníctve) finančne a časovo (dopravná dostupnosť do mesta) takmer nemožný. V našej najväčšej Bratislave je stále relatívne dostupné bývať napríklad lacno v Rajke (15 min do centra aj v špičke), ako v takej Viedni, či Budapešti, kde je dostupnosť RD v okruhu 20-30 min takmer neexistujúca, takže ľudia nemajú inú voľbu ako nájomné bývanie.
Závery:
- súčasný objem a tempo výstavby nájomných bytov zo ŠFRB je dostačujúci na “udržiavací mód”, nestíha však pokryť rezervy z minulosti (samozrejme, navýšenie rozpočtu ŠFRB by bolo prínosom)
- neexistuje priama povinnosť pre samosprávy stavať nájomné byty (daná napríklad záväznou územnoplánovacou dokumentáciou)
- máme stále rezervy v neobývanom bytovom fonde, ktorý by sme mohli aktívnejšie využívať (je však v rukách súkromného sektora) a implementácie mäkkých nástrojov (príspevok na bývanie)
- potenciál v zapájaní štandardného súkromného podnikateľského sektora, ktorý už stavia byty komerčne teraz – nariadením alebo daňovými úľavami
Legislatívne rámce
Koncepcia štátnej bytovej politiky 2015-2020
Zákon 443/2010 o sociálnom bývaní
Zákon 277/2015 o ŠFRB
Vyhláška 326/2015 o výške dotácií pre obstaranie bytov
[1] MDV: Koncepcia štátnej bytovej politiky do roku 2020; http://www.telecom.gov.sk/index/index.php?ids=81554
[2] Atlas rómskych komunít 2013
[3] https://reality.etrend.sk/byvanie/tri-izby-v-panelaku-najcastejsie-byvanie.html
[4] https://www.sfrb.sk/sites/default/files/vs_SFRB_2016.pdf
[5] Štatistický úrad SR (2015): Bytová výstavba v rokoch 2005 až 2015
[6] https://www.facebook.com/events/822208874523307/
Katarína Smatanová 